Las nuevas reglas para los embargos no se aplicarán de forma retroactiva en hipotecas ya vencidas
MADRID
El nuevo mecanismo fijado en la reforma hipotecaria para poner en marcha el proceso de ejecución hipotecaria cuando se produce el impago no será de aplicación a las operaciones ya vencidas, con independencia de que se encuentren ya o no judicializadas.
Así ha quedado recogido en la redacción del proyecto de ley de crédito inmobiliario aprobado este martes en la Comisión de Economía del Congreso para su próxima votación en el Pleno de la Cámara Baja y remisión final al Senado, evitando que este sistema nuevo entre en vigor de manera retroactiva.
La nueva ley acaba con la regla que permitía a un banco iniciar el proceso de reclamación de la deuda cuando se acumulasen tres cuotas de amortización sin pagar, y lo sustituye por un mecanismo mas exigente para la banca y favorable para el consumidor donde será necesario que la familia haya acumulado 12 impagos o el 3% del capital concedido sin abonar para lanzar el proceso.
Esa regla rige en la primera mitad de vida del préstamo. Para la segunda mitad, el impago tendría que acumular 15 meses sin sufragar la cuota o haber acumulado una deuda impagada equivalente al 7% del préstamo recibido.
La futura ley pone especial acento en mejorar la comercialización de las hipotecas para proteger al ciudadano, garantizar que saben realmente lo que contrata y acabar con la alta litigiosidad vinculada a esta financiación por condiciones como las cláusulas suelo, los gastos de constitución, el IRPH o las cláusulas de vencimiento anticipado, restableciendo la seguridad jurídica.
Precisamente a raiz de esa alta litigiosidad y para acabar con ella, los grupos parlamentarios han acordado que sea el banco el que asuma todos los costes de formalización del préstamo, incluído el impuesto de actos jurídicos documentados; con la única excepción de la tasación, que correrá a cargo del cliente.
REDUCCION DE COMISIONES
Se obligará a los bancos a señalizar de manera clara y con diferente tipografía las cláusulas más conflictivas y se refuerza el rol de notarios y jueces para que vigilen que no se imponen condiciones contractuales abusivas. A los notarios se les exigirá además asesorar de manera gratuita al cliente para que entienda bien lo que firma y qué obligaciones contrae.
La nueva ley limita los intereses moratorios, obliga a la conversión de las hipotecas multidivisa, y exigirá a la banca efectuar un análisis de solvencia de los clientes antes de otorgarles un préstamo para evitar que asuma deudas que no puede afrontar.
Para facilitar la amortización acelera o cambiar el préstamo a otro banco aplicará una rebaja drástica a las comisiones. Se topa en el 1,5% la comisión de amortización cuando la operación está contratada a tipo fijo y el repago se efectúa dentro de los primeros diez años de vida del préstamo, y al 2% si es después.
En hipotecas a tipo variable, el cliente elegirá si asume una comisión del 0,25% en los primeros tres años o del 0,15% en los cinco. Con posterioridad a esos plazos estará exenta de comisión.
También suprime los bonus ligados a la concesión de préstamos y acaba con los productos vinculados, obligando al banco a detallar el coste de cada uno de los productos incluídos en la oferta para que el cliente pueda hacer sus cálculos y saber si le conviene aceptar su firma global.
LA POLEMICA DEL IMPUESTO AJD
Los diputados, en general, se felicitaron porque la ley refuerza a los consumidores y por el alto consenso conseguido por los grupos parlamentarios con reparos particulares a las posiciones que no han prosperado en la tramitación del texto.
El más crítico fue el diputado de Podemos Rafael Mayoral que comparó la norma con la "ley Margaret Tacher", por considerar que no aborda de forma integral la defensa de los consumidores con la reforma que su partido solicitaba en la ley de Enjuiciamiento para evitar que el banco pueda ejecutar al cliente aunque haya sido éste el que le demande primero.
"Se mantiene la indefensión de los consumidores", dijo, afeando al resto de partidos no apoyar su propuesta de incluir la dación en pago obligatoria "para evitar las deudas perpetuas" y redimir parte de la deuda, como ya se hace con los fondos buitres, o no prohibir los desalojos forzosos. "Es ancho para los bancos, estrecho para la población", añadió.
El diputado del PSOE, Gonzalo Palacín, defendió que haya conseguido "amplios consensos" en los asuntos fundamentales, se haya reforzado la transparencia y protección del cosnumidor y beneficie además a la banca porque establece "seguridad jurídica", y reivindicó medidas como que la banca asuma la mayoría de los costes, se bajen los intereses moratorios o se elimiten las cláusulas suelo.
"El resultado final es positivo para el conjunto de la sociedad. Nadie puede decir que el texto de hoy es peor que el que entró", indicó, reivindicando el esfuerzo del Gobierno para acelerar al máximo una tramitación que tenía que haberse hecho en 2016 porque traspone una directiva europea, y Bruselas amenaza con altas multas por la demora.
TIPOS MORATORIOS
El diputado del PP Carlos Floriano defendió que la tramitación de la norma se retrasó con el Gobierno del PP porque tuvo que repetir las elecciones y afrontar una moción de censusa. Floriano reconoció que la aportación de los distintos partidos hace que el proyecto aprobado sea "mejor que el que entró" en el Congreso, aunque criticó no haber recibido el apoyo suficiente para fijar como coste cero el impuesto de actos jurídicos documentados, que el Gobierno obligará a pagar a la banca por ley.
Según Floriano, sería la única manera de evitar que la banca lo repercuta en el precio de las hipotecas al cliente y que fuese la administración central la que compensase luego a las autonomías por los ingresos que dejarían de percibir. "Lo están empezando a hacer y lo van a seguir haciendo, y como no lo queremos lo que hay que hacer es poner un tipo cero", defendió.
El diputado del PP alertó, por otro lado, de que si no se cambia la ley del impuesto de sociedades puede darse la paradoja de que la banca traslade el coste al cliente y luego se lo deduzca en su factura fiscal.
El diputado de Ciudadanos Rodrigo Gómez consideró que cambiar el pagador de dicho impuesto por decreto ley es inconstitucional, pero se congratuló de que la ley ponga fin a "mala praxis" bancarias. Criticó que se haya quedado corta la limitación del interés moratorio, que debería haber sido más ambicioso y en la línea con lo resuelvo por el Tribunal Supremo, y lamentó que no se hayan prohibido las hipotecas multidivisas.
Fuente: servimedia
